Cuộc Khủng Hoảng Thị Trường Nhà Ở Xuất Hiện Trên Toàn cầu, Nguyên Nhân Xuất Phát Từ Đâu?

Khủng hoảng thị trường nhà ở trên toàn cầu vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong khi thị trường cho thuê bế tắt, giá nhà lại tăng cao. Điều này đã khiến người thuê nhà mất đi khả năng thanh toán.

Theo ghi nhận, giá BĐS tại Los Angeles (Mỹ), London (Anh), Thượng Hải (Trung Quốc) trong năm 2020 tăng lần lượt là 10%; 3,6%; 5,8%. Giá nhà ở tại Canada tăng 30%, trong khoảng thời gian từ 7/2019 đến 7/2021.

Cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu xuất hiện do nhiều nguyên nhân tác động đan xen với nhau. Song, giới chuyên gia đã chỉ ra 4 yếu tố chính dẫn đến thị trường nhà ở khủng hoảng như hiện tại.

Thị trường nhà ở thiếu nguồn cung

Nhiều chuyên gia trong ngành chia sẻ, giá nhà đất tăng cao do nhu cầu sở hữu hoặc thuê BĐS người dân không được đáp ứng đủ. Ở nhiều quốc gia, nguồn cung nhà ở không theo kịp tốc độ tăng trưởng dân số, hoặc có sự phân bổ không đồng đều giữa các khu vực.

Ở các nước phát triển, số lượng người dân nhập cư tăng vọt dẫn đến thiếu nhà ở. Tại những quốc gia đang phát triển như Việt Nam, nguyên nhân nằm ở việc dịch chuyển dân số đến các khu vực trung tâm thành phố lớn.

Tại Việt Nam, tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực thành thị, giai đoạn 2009-2019 là 2,64%/năm. Con số này cao gấp 6 lần so với khu vực nông thôn, ở cùng giai đoạn. Người dân dịch chuyển đến vùng trung tâm để học tập và làm việc ngày càng nhiều, đã tạo áp lực lên thị trường nhà ở tại các khu vực đô thị. Ngoài ra, nhu cầu nhà ở cũng tăng cao do nhiều người đang đến độ tuổi lập gia đình, đang muốn sở hữu một căn hộ riêng.

Sự phát triển thị trường BĐS tại nhiều quốc gia đang bị mất cân đối. Lượng căn hộ dành cho người thu nhập tầm trung và thấp còn hạn chế, trong khi các căn hộ cao cấp lại đang dự thừa. Nguyên nhân này xuất phát từ các căn hộ giá rẻ đem lại ít lợi nhuận, nên các nhà đầu tư BĐS ít mặn mà.

Lãi suất cho vay ngân hàng thấp

Lãi suất cho vay giảm đã được giới chuyên gia đánh giá là yếu tố khiến giá nhà đất bùng nổ. Bởi lãi suất thế chấp thấp, cho phép người mua nhà vay nợ nhiều hơn và có thể sở hữu những ngôi nhà đắt tiền hơn. Điều này đã góp phần khiến thị trường nhà ở rơi vào tình trạng khủng hoảng. Tại Canada, số nợ thế chấp đạt mức là 1,7 nghìn tỷ đô vào tháng 9 năm 2020, tăng mạnh so với khoảng 1 nghìn tỷ đô la vào 10 năm trước.

Lãi suất cho vay ngày càng giảm hơn nữa, trước tác động của dịch Covid. Các chính phủ và ngân hàng trung ương phải sử dụng các công cụ tài chính để giảm chi phí vay. Đồng thời, họ phải kích thích hoạt động kinh tế, duy trì lạm phát ở mức thấp để han chế ảnh hưởng của đại dịch.

Đầu cơ

Giá nhà đất tăng cao, cùng với lãi suất cho vay thấp đã khiến cho thị trường nhà ở trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư. Lượng nhà đầu tư BĐS tham gia thị trường sử dụng đòn bẩy tài chính tăng nhanh chóng không chỉ làm giảm nguồn cung, các căn hộ bị bỏ trống, giá nhà đất tăng cao, mà còn tạo nên nguy cơ mất ổn định cho hệ thống tài chính.

Hơn nữa, sự hiện diện của các doanh nghiệp đầu tư, các quỹ tín thác đầu tư BĐS và các tổ chức tài chính trong lĩnh vực cho thuê căn hộ chung cư, cũng tạo nên mối lo cho thị trường. Trong khi, các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường thúc đẩy bởi lợi nhuận, thì các tập đoàn lớn lại tăng giá BĐS, bằng cách đầu tư vào các tiện ích của ngôi nhà để khai thác hiệu quả và thu tiền cao hơn từ khách hàng. Với việc tăng giá một cách hệ thống và trên diện rộng, những người mua nhà có thu nhập thấp dần bị đẩy ra khỏi thị trường nhà ở.

Rửa tiền

Một số phân tích cho thấy, tại một số quốc gia, yếu tố rửa tiền đã khiến thị cuộc khủng hoảng nhà ở thêm trầm trọng.

Rửa tiền trong BĐS trở thành vấn đề quan ngại ở Toronto, Montreal và các vùng khác của Canada do các quy định lỏng lẻo của quốc gia này. James Cohen, Giám đốc điều hành của Tổ chức Minh bạch Quốc tế Canada chia sẻ, BĐS là công cụ có lợi cho hình thức rửa tiền. Đầu tiên, một khoản tiền bẩn lớn sẽ được sử dụng để mua BĐS. Sau đó, BĐS tăng giá trị sẽ là công cụ tuyệt vời cho các nhóm tội phạm rửa tiền.

Trong năm 2021, Canada tuyên bố giành 2,1 triệu đô để thành lập một cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở tập trung và toàn diện để ngăn chặn rửa tiền bằng BĐS. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, quốc gia này cần nỗ lực hơn nữa và đào tạo nhân sự một cách bài bản, để giải quyết vấn nạn này.