Đẩy nhanh việc sửa đổi luật liên quan BĐS để giảm rủi ro pháp lý

Trước lo ngại lạm phát, thị trường BĐS ngày càng thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với đó, những vướng mắc còn tồn tại về Luật Đất đai, Luật Đầu tư,… trở thành rủi ro pháp lý cần được lưu ý.

Theo thống kê, trong giai đoạn 2013 – 2020, toàn ngành thanh tra đã thực hiện 6.028 cuộc thanh tra trong lĩnh vực đất đai. Qua đó, thanh tra phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5ha đất, riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6ha đất.

Rủi ro pháp lý là một vấn đề quan trọng

Chia sẻ tại Diễn đàn BĐS mùa xuân 2022, ông Nguyễn Văn Khôi – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, dù đóng vai trò quan trọng góp phần phát triển kinh tế, song thị trường BĐS Việt Nam nói chung, các doanh nghiệp ngành này nói riêng vẫn chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác hiệu quả.

Nhiều phân khúc vẫn còn gặp những rào cản, rủi ro lớn. Hiện nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp xã hội là rất lớn, nhất là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu phân khúc này lại rất thấp.

Ông Khôi cho rằng, thực trạng này xuất hiện từ nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Tuy nhiên, một điều không thể phủ nhận là những cơ chế và chính sách đối với thị trường thời gian qua chưa thực sự phù hợp đã tạo nên những rủi ro pháp lý.

Còn theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến phân tích, các thể chế hiện nay vẫn chưa theo kịp tốc độ biến động của thị trường. Việc thiếu đồng bộ, chưa cập nhật kịp thời các quy định phù hợp với thị trường trong Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh BĐS Luật Nhà ở,… cùng một số nghị định liên quan đã gây nên những lỗ hổng, rủi ro pháp lý. Đồng thời, gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển nhà ở xã hội/ thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông.

Cần đẩy nhanh hơn nữa việc sửa đổi luật Đất đai

Được công bố vào cuối năm 2021, báo cáo “Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021 – 2025, tầm nhìn 2030” do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện cho rằng, muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021 – 2025, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; kéo dài thời hạn giao đất; bỏ hoặc nâng mức hạn điền; xây dựng các tác nhân thị trường, hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất; đồng thời xóa bỏ cơ chế giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính, xin – cho…

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, để hạn chế rủi ro pháp lý còn tồn tại và nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Trong đó, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng; thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán.

BĐS đang chịu tác động kép

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, BĐS hiện đang lâm vào tình trạng bất lợi bởi tác động kép, khi dịch bệnh chưa qua thì xung đột Nga – Ukraina đã xuất hiện. Rủi ro này cũng tăng lên ở cả hai phía là rủi ro pháp lý và rủi ro thị trường. Do đó, cần “mở cửa” bên ngoài và “mở cửa” bên trong. “Mở cửa” được hiểu theo nghĩa rộng nhất, không phải là mở cửa thị trường mà là cởi mở trong các quy định pháp lý.

Đối với vấn đề pháp lý, ông Lộc cho hay, chúng ta có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển”, chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường BĐS.

Ông Lộc khuyến nghị: “Nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu vô cùng quan trọng trong bối cảnh hiện nay”.

Cường Thịnh Phát Group