Dự Báo Lạm Phát, Các Nhà Đầu Tư BĐS Có Động Thái Như Thế Nào?

Có ý kiến cho rằng bước sang năm 2022, áp lực lạm phát tăng sẽ hút dòng tiền vào thị trường địa ốc. Các chuyên gia phân tích động thái nhà đầu tư BĐS như thế nào?

BĐS là một loại tài sản trung tính

Thời gian qua, những thông tin về tỷ lệ lạm phát tăng cao đã được nhiều chuyên gia nhắc đến. Theo đó, BĐS cũng được nói đến như một kỳ vọng về kênh đầu tư an toàn trước lạm phát.

Về vấn đề này, ông Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia chia sẻ, có 3 loại tài sản phản ứng với khủng hoảng và thịnh vượng: loại thuận chu kỳ, tức lúc kinh tế tăng trưởng thì tài sản tăng giá, kinh tế suy thoái thì tài sản giảm giá; loại nghịch chu kỳ và loại trung tính. Với lạm phát cũng vậy.

Loại thuận chu kỳ chắc chắn tăng giá cùng lạm phát là vàng. Tài sản nghịch chu kỳ, thường giảm giá khi lạm phát tăng là chứng khoán, bởi khi lạm phát tăng thì lãi suất cũng có xu hướng tăng.

Loại có thể gọi là trung tính chính là BĐS bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng Ngân hàng Nhà nước phải điều hành tăng lãi suất. Điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào BĐS nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang BĐS.

Các nhà đầu tư BĐS phản ứng như thế nào trước nguy cơ lạm phát?

Thị trường địa ốc Việt Nam là một thị trường nhạy cảm, dễ biến động trước các thông tin kinh tế – hạ tầng. Trước cảnh báo nguy cơ lạm phát trong năm tới, Ông Huỳnh Phước Nghĩa – Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, Đại học Kinh tế TP.HCM đã phân tích động thái của các nhà đầu tư cá nhân và phân chia thành các nhóm sau:

“Nhóm tay chơi mới”

“Nhóm tay chơi mới” là nhóm đầu tư với tài chính 1 – 2 tỷ đồng, thường đang trú ẩn ở một kênh đầu tư nào đó mà lợi nhuận không đáng để đánh đổi sang một kênh đầu tư khác. Do đó, họ ít có khả năng xem xét chuyển kênh đầu tư trong ngắn hạn.

Với những ai chưa từng đầu tư nhà đất thì cần phải thận trọng nếu định chuyển kênh tránh lạm phát. Vì nguồn cung dự án hiện đang khan hiếm, lạm phát sẽ khiến giá nhà tăng và việc đầu tư một dự án đòi hỏi thời gian rất dài. Những nhà đầu tư này nếu chọn BĐS làm kênh trú ẩn cũng không giải quyết được vấn đề về tính an toàn hay lợi nhuận. Tuy nhiên, họ có thể xem xét mua BĐS như một tài sản tích lũy lâu dài thay vì gửi ngân hàng.

Nhóm nhà đầu tư BĐS cá nhân có dòng tiền “nhàn rỗi”

Đối với các nhà đầu tư cá nhân có tài chính, ông Huỳnh Phước Nghĩa đã phân chia các đối tượng này thành hai nhóm:

Nhóm có nhiều luồng đầu tư, dòng tiền trung bình (5 – 10 tỷ đồng): Nhóm này là những tay chơi chuyên nghiệp, thường chia phần tài sản ở nhiều kênh như BĐS, ngân hàng, chứng khoán,…Với kinh nghiệm dày dặn, họ sẽ không phản ứng thái quá với lo ngại lạm phát. Theo họ, vấn đề lạm phát sẽ được điều chỉnh vĩ mô, quy định thị trường… tạo khả năng cân bằng nên không ảnh hưởng nhiều. Do đó, họ quyết định thận trọng tư duy nguồn tiền, chọn sự hấp dẫn đầu tư chứ không vội vàng chuyển hết dòng tiền vào một kênh.

Thứ hai là nhóm nhà đầu tư BĐS cá nhân đang tích lũy đất, tích lũy tài sản: Đây cũng là nhóm đầu tư nhà đất thuần túy. Nếu có vấn đề về tài chính, họ có thể xem xét bán bớt tài sản hoặc phân bổ lại dòng vốn chứ không tập trung vào một tài sản duy nhất.

Khả năng hồi phục ở các phân khúc như thế nào?

Đánh giá về thị trường địa ốc năm 2022, ông Lê Xuân Nghĩa cho hay, có khả năng năm tới sẽ là năm “sốt” của một số phân khúc BĐS. Thực tế trong vài tháng qua, sau khoảng 1 năm trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 10 và mạnh nhất là từ tháng 11/2021. Do BĐS là tài sản trung tính, nên các phân khúc khác nhau của BĐS có khả năng phản ứng khác nhau trong môi trường lạm phát tăng.

Loại hình đất nền sau thời gian trầm lắng, đã lấy lại đà tăng trưởng khá nhanh. Phân khúc này sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư BĐS, nhất là các dự án ở các vùng được quy hoạch thị xã/thành phố mới. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, condotel… vốn gắn với du lịch nghỉ dưỡng, một loại nhu cầu không thiết yếu nhất là trong bối cảnh đại dịch. Phân khúc này thường tăng rất mạnh cùng với du lịch khi kinh tế thịnh vượng và lao dốc nhanh khi kinh tế suy thoái. Do đó, nhà đầu tư cần tính đến yếu tố chu kỳ kinh tế nếu muốn có lợi nhuận.

Phân khúc biệt thự và shophouse cũng đang phục hồi khá nhanh, mức giá và tỉ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư, song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Nhà đầu tư BĐS thuộc phân khúc này chủ yếu với mục đích kiếm lời, hoặc để dành tài sản.

Cường Thịnh Phát Group