Phân lô bán nền là gì? Cần làm gì để hạn chế rủi ro?

Những năm gần đây, các giao dịch đất phân lô bán nền diễn ra sôi động trên nhiều tỉnh, thành. Cùng với tiềm năng sinh lời cao, nhiều rủi ro cũng xuất hiện. Nhà đầu tư cần thận trọng trước khi “xuống tiền”.

Đất phân lô bán nền là gì?

Theo quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc này được hiểu là tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.

Ưu, nhược điểm của đất nền phân lô

Ưu điểm

Với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có thể sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô. Bởi thực tế, đất phân lô bán nền thường có ưu thế về giá bán, nên không đòi hỏi quá nhiều vốn đầu tư.

Bên cạnh yếu tố giá trị thực, nếu tài sản đảm bảo những yếu tố như bối cảnh gia tăng dân số, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhu cầu nhà ở nhiều lên, thì giá đất nền sẽ dần theo thời gian, thậm chí sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn.

Cùng với đó, hình thức đầu tư đất nền khá đa dạng, từ lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, xây dựng để ở hoặc cho thuê lại.

Nhược điểm

Mặt khác, tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua có thể gặp phải các dự án “ma” hay chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán những vẫn bán cho khách hàng.

Một rủi ro nữa là nếu mua phải mảnh đất không chính chủ thì hợp đồng mua bán đất có thể sẽ không có giá trị pháp lý khi người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ đất.

Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

Mua loại hình này cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Kiểm tra, xác minh thông tin về chủ đầu tư

Người mua nên kiểm tra thông tin bên bán là chủ đầu tư hay không. Nếu người bán là cá nhân, cần xem xét lại bởi thực tế rất nhiều đối tượng xấu lợi dụng thông tin quy hoạch để rao bán dự án “ma”.

Bên mua cũng cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền? Nhiều cá nhân, đơn vị môi giới nhà đất không có thông tin rõ ràng, không có văn bản ủy quyền nhưng vẫn tự đứng ra thực hiện thủ tục mua bán đất phân lô bán nền nhằm trục lợi bất chính.

Kiểm tra pháp lý dự án

Hãy kiểm tra xem chủ đầu tư dự án đã được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất theo hình thức đất nền phân lô hay chưa thông qua các giấy tờ sau:

Quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước

Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy phép phê duyệt về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp

Bản vẽ thi công đã được phê duyệt

Các văn bản, chứng từ xác minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan có thẩm quyền.

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu người bán là cá nhân thì kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Bên mua cần kiểm tra xem kết cấu hạ tầng công trình đúng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay không. Xem xét cụ thể các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng có đảm bảo kết nối với hệ thống chung của khu vực hay không. Các tiện ích thiết yếu như cấp điện, cấp thoát nước, thu gom rác có đầy đủ không…

Kiểm tra đất phân lô bán nền có bị thế chấp hay tranh chấp không

Bằng cách liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, người mua sẽ biết được lô đất mình định mua có đang vướng tranh chấp, đang bị thế chấp hay kê biên không. Việc mua đất vướng tranh chấp, thế chấp vốn dĩ rất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Kiểm tra đất có chung sổ không

Mua đất chung sổ dễ gặp phải rủi ro về pháp lý như không tách sổ được vì không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định; khó thương lượng với các đồng sở hữu để chuyển nhượng lại cho người khác; khó xác định được vị trí đất trên nền chung… Với dự án phân lô bán nền, vấn đề này cần phải kiểm tra kỹ lưỡng hơn nữa.

Cân nhắc tài chính để chọn dự án phù hợp

Người mua cần tránh trường hợp lạm dụng đòn bẫy tài chính dẫn tới nợ nần chồng chất. Nguyên tắc là không vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng vượt quá 50% giá trị tài sản.

Ngoài ra, nếu hợp tác đầu tư cùng người thân, bạn bè thì cũng nên có cam kết thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên, phòng tránh phát sinh rắc rối, tranh chấp về sau.

Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền

Khi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền từ chủ đầu tư dự án, thì trước hết, chủ đầu tư cần đảm bảo dự án đã đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (tham khảo quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014).

Ngoài ra, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, giấy phép kinh doanh… nhằm kiểm tra tình trạng đất, giảm bớt rủi ro cho bản thân.

Với tính thanh khoản tốt, đất phân lô bán nền luôn là loại hình đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, lợi dụng sức hấp dẫn đó, nhiều dự án phân lô trái phép vẫn diễn ra khắp nơi trên cả nước. Chính vì vậy, trước khi quyết định rót vốn, người mua phải tìm hiểu, kiểm tra thật kỹ.

Cường Thịnh Phát Group