Thị trường bất động sản cuối năm: Dòng tiền sẽ chảy vào đâu?

Từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường địa ốc TP.HCM có xu hướng chững lại và thể hiện rõ việc suy giảm cả về nguồn cung và cầu trong năm 2019. Số lượng dự án và số lượng sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân đều giảm sút. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai. Thay vào đó, hàng loạt doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư về các tỉnh giáp ranh với TPHCM, kéo theo đó là nguồn tiền cũng “chảy” vào nhà đất nhiều hơn.

09 tháng đầu năm 2019: Sụt giảm mạnh về phân khúc nhà ở, dòng tiền bắt đầu đổ về nhà đất nhiều hơn

Thị trường BĐS Tp.HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (00 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.
Giải thích cho hiện tượng nguồn cung giảm tại hai thị trường Tp.HCM, có ba nguyên nhân chính được nêu ra. Thứ nhất là do một số dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018, thứ hai là sự chặt chẽ trong việc rà soát, phê duyệt, cấp phép dự án của các cơ quan quản lý.
Và lý do trọng yếu nhất đến từ chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước với bất động sản áp dụng với cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư. Theo đó, kể từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ mức 45% năm 2018 giảm về 40%. Cùng với đó, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản được áp từ 150% lên tới 200%.
Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.
Cũng theo HoREA, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình” dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng “cung-cầu” do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.
Trong khi đó, với chính sách kêu gọi đầu tư của nhiểu tỉnh giáp ranh, cộng với việc TPHCM đầu tư nhiều dự án giao thông kết nối liên tỉnh, liên vùng, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng phát triển dự án BĐS tại những địa phương này để cân bằng phần nào “cơn khát” nhà ở của người dân.
Nhiều nhà đầu tư đánh giá cho thấy hiện trạng khan hiếm đã khiến thị trường phía Nam xuất hiện làn sóng đầu tư ngược tập trung vào các vùng giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Trong số đó, những khu vực liền kề Nam Sài Gòn như Cần Giuộc, Đức Hòa đang chiếm ưu thế hơn cả. Hiện nay, nếu khoảng cách từ các quận ngoại thành (Củ Chi, Cần Giờ…) lên đến Bến Thành vào khoảng 18 – 35km, thì Cần Giuộc chỉ khoảng 15km, Đức Hòa khoảng 30km.
Dữ liệu trực tuyến của batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tại các tỉnh thành lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng mạnh trong nửa đầu năm 2019. Cụ thể, trong tháng 7-2019, nhu cầu tìm mua nhà đất tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Cần Thơ lần lượt tăng 14%, 18%, 22% và 23%.
Tại Long An, tỉnh dẫn đầu về lượng tìm kiếm, huyện Cần Giuộc đã “vượt mặt” Đức Hoà và Bến Lức trở thành nơi được tìm mua đất nền nhiều nhất.
Một số chuyên gia lý giải rằng “điểm nóng” này đang trở nên “nóng” hơn trong thời gian gần đây bởi một phần Cần Giuộc nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là cửa ngõ của TP.HCM với các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL), có các tuyến đường giao thông huyết mạch là đường Vành Đai 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành đi qua.
Đặc biệt, Cần Giuộc trải dài trên Quốc lộ 50. Đây là tuyến đường huyết mạch của khu Nam TP.HCM, kết nối từ TP.HCM, qua Cần Giuộc (Long An) để đến Tiền Giang và các tỉnh ĐBSCL. Thông qua QL 50, cư dân chỉ mất khoảng hơn 20 phút di chuyển để đến trung tâm Quận 1 hay KĐT Phú Mỹ Hưng. Do đó, Cần Giuộc luôn được đánh giá cao về tiềm năng phát triển và hình thành các khu đô thị, đặc biệt là đô thị sinh thái.

Bên cạnh đó, với lợi thế sông nước, nếu khai thác nhà ở gắn liền với đô thị xanh, bất động sản các khu vực vẫn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư trong thời gian tới. Thị trường bất động sản luôn vận hành theo quy luật “nước chảy về chỗ trũng”, những khu vực có tiềm năng phát triển thì nhà đầu tư sẽ dồn về.