Thị trường bất động sản năm nay tiếp tục tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn

Thị trường bất động sản năm nay tiếp tục tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn

Năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục tái cơ cấu hướng vào các phân khúc trung cấp, bình dân và thị trường đang thoát dần khỏi nguồn vốn tín dụng.

Tái cơ cấu nguồn hàng

Năm 2019, thị trường bất động sản được dự báo sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Căn hộ giá rẻ không còn, đất nền nhà phố giảm nhiệt. Trong đó, các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Với các doanh nghiệp, đây cũng là thời điểm để tiếp xúc các dự án một cách có đầu tư, đảm bảo chất lượng tốt nhất, có cơ hội gạn lọc, chọn lựa những dự án tốt phục vụ chiến lược phát triển lâu dài của mình. Ngoài ra, Cường Thịnh Phát Group và các doanh nghiệp BĐS khác cũng có nhiều lựa chọn, tìm kiếm những đối tác, khách hàng có chất lượng, điều mà rất khó làm lúc thị trường đang diễn biến tốt.

Nếu nhìn vào tỷ lệ các phân khúc trong năm 2018 thấy rõ có sự “lệch pha” giữa các phân khúc. Phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ trung cấp chiếm lần lượt 30% và 50% tổng nguồn cung còn phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung. Trong khi đó, tại các nước phát triển phân khúc bình dân chiếm tới 50% tổng nguồn cung của thị trường bất động sản.

Khi dòng tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục bị thắt chặt năm 2019 thì việc các nhà đầu tư phải tái cơ cấu nguồn cung, đi vào các phân khúc có tính thanh khoản trên thị trường để sử dụng nguồn vốn hiệu quả.Chính vì vậy khi xét các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, dự báo thị trường BĐS 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.

Xu hướng của năm 2019, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, nên thị trường sẽ được giảm nhẹ tình trạng đầu cơ. Phân khúc đất nền cũng sẽ là sản phẩm được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các khu vực quy hoạch đô thị mới, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có giá cả phù hợp. Ở phân khúc đất nền trong quý 1 năm 2019 đã được ghi nhận thị trường vẫn sôi động hơn cả. Trong quý này có một số dự án đất nền quy mô lớn được mở bán tại các thành phố, tỉnh giáp ranh TP.HCM như Tây Nam Center Golden Land tại Thủ Thừa – Long An, Khu dân cư Hoàng Hưng Thịnh tại TP Đồng Xoài – Bình Phước, khu đô thị New Time City, khu đô thị thương mại Richhome, Green River City Bình Dương,…

Giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng

Từ năm 2019, khi các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, cộng với Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200% (quy định tại Thông tư 36) sẽ khiến cho dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng bị thu hẹp, nguồn tín dụng cung cấp cho các dự án bất động sản bị kiểm soát. Điều này sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường. Tuy nhiên, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là cần thiết.

Năm 2018, tổng dư nợ cho vay bất động sản trực tiếp ở mức khoảng 8% trên tổng tín dụng của cả nền kinh tế nhưng còn lượng lớn cho vay tiêu dùng đổ vào bất động sản. Nếu tính cả cho vay tiêu dùng, theo đánh giá của các chuyên gia, con số này lên đến 15 – 20%. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có những điều chỉnh đưa dòng tiền ưu tiên vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.

Việc không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt) cũng như tăng cường kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán cũng là yếu tố nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục bị thu hẹp. Đây sẽ là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019 nhưng dần dần các doanh nghiệp sẽ phải thoát khỏi sự phụ thuộc dòng vốn này. Vì đó là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản tự chủ và cơ cấu lại nguồn vốn kinh doanh, phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững. Bên cạnh vốn ngân hàng và nguồn vốn tự chủ từ doanh nghiệp thì còn có thể thực hiện liên kết các doanh nghiệp để triển khai dự án, thu hút vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài hay thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên với dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thì vấn đề này vẫn được hỗ trợ tích cực cho người dân, vốn tín dụng cho dự án vẫn được các ngân hàng mở rộng cửa khi tính thanh khoản của các dự án đều rất tốt. Chính vì vậy vấn đề của nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là nguồn đất đai chủ yếu hiện nay để triển khai dự án. Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ còn rất lớn, nguồn tín dụng cho các dự án cũng không khó tiếp cận nhưng quỹ đất thì là vấn đề rất lớn cần được các địa phương có cơ chế tháo gỡ, hỗ trợ.

Để tính đến đường dài phát triển cho các doanh nghiệp, việc giảm nguồn vốn tín dụng từ khu vực ngân hàng là điều cần thiết. Các doanh nghiệp BĐS cần đa dạng hóa nguồn vốn từ bên ngoài vào thị trường BĐS (thu hút dòng vốn FDI, FII) là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn đầu tư trực tiếp – FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Việc các quỹ đầu tư chuyển dịch từ những nhà kinh doanh đơn thuần sang việc kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược bất động sản.

Share this post

Comment (1)

  • Mr Sơn Reply

    Dự án tốt, đầu tư hiệu quả.

    8 Tháng Tư, 2019 at 7:51 chiều

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *