Năm 2020: Thách thức thị trường đất nền uy tín

Thị trường đất nền là kênh đầu tư thu hút được sự quan tâm của rất nhiều khách hàng. Tuy nhiên, năm qua, thị trường này chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực liên quan đến pháp lý, hoạt động kinh doanh biến tướng như dự án ma.

Nguồn cung sụt giảm mạnh

2018 – 2019 là hai năm thị trường chứng kiến “cơn khát” của các nhà đầu tư. Toàn TP.HCM chỉ có 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 87,5% so với năm 2018. TP. Hà Nội phê duyệt được 6 dự án nhà ở thương mại mới.
Theo báo cáo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2019, Hà Nội có 1.963 căn nhà ở thấp tầng được chào bán ra thị trường (giảm 49,1% so với năm 2018).Tại TP Hồ Chí Minh, con số này 1.319 căn thấp tầng (tăng 9,9% so với năm 2018).
Về giá bán đất nền, năm 2018 thị trường đất nền tăng giá khoảng 30-40%/năm, sang năm 2019 mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina…
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), sự khó khăn về vốn kéo theo hệ quả nguồn cung cho thị trường bất động sản cũng bị hạn chế. Đã có nhiều dự báo năm 2020 doanh nghiệp tiếp tục rơi vào khó khăn, khi giá đất tăng mạnh do hệ số K liên tục điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động luôn được giữ ở mức cao 8,7%, cộng thêm biên độ 3% đã đẩy lãi suất cho vay lên đến 11-12%/năm. Cùng với đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%, đã khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Thách thức

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, về tác động tiêu cực, việc Nhà nước chủ trương thực hiện theo Luật Quy hoạch mới, cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án bất động sản nhằm hạn chế tranh chấp, kiện tụng và tham nhũng đã khiến nguồn cung giảm.
Bên cạnh đó, hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như condotel, officetel, shophouse… chậm ban hành. Điều này không chỉ khiến nguồn cung khan hiếm hơn, mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn, thậm chí còn gây ra tranh chấp, kiện tụng.
Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, ông Lực cho hay, mặc dù bị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết chặt, nhưng dòng vốn này năm 2019 đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn.
Theo NHNN, dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn đang tăng khá tốt, tăng khoảng 14,6% tính đến hết tháng 9/2019 (so với mức tăng tín dụng chung là 9,4%). Về tổng thể, hiện tổng dư nợ đối với toàn bộ thị trường bất động sản khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19,2% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho ngành xây dựng đến hết tháng 9/2019 đạt khoảng 755.000 tỷ đồng, tăng gần 8% và dư nợ xây dựng chiếm khoảng 9,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tính chung của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần các dự án kinh doanh bất động sản và FDI đăng ký mới và bổ sung vào khu vực bất động sản đạt khoảng 4,76 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI mới. Đây là nguồn vốn quan trọng, đứng thứ hai trong các lĩnh vực đăng ký và bổ sung vốn mới vào Việt Nam.
Một dòng vốn nữa là doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng gia tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường. Hết 10 tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp đã phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/ năm. Mức lãi suất này tương đối cao so với lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các ngân hàng thương mại (khoảng 7-8%/năm).
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng trong năm 2020, các nhà đầu tư cần lưu tâm đến vấn đề pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, chọn sản phẩm của các nhà chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, bởi đây là những chủ đầu tư có tầm nhìn trong chiến lược đầu tư.
Đối với các chủ đầu tư, theo bà Hằng, cần rà soát danh mục dự án, hướng đến phát triển các dự án đủ điều kiện pháp lý có thể triển khai trong năm 2020 và các dòng sản phẩm mà thị trường đang cần hoặc hướng đến những thị trường mới mà vẫn phát huy được thế mạnh, kinh nghiệm của mình.

Nhận thấy được nhu cầu cũng như thị hiếu của người đầu tư, tất cả các dự án của công ty Cường Thịnh Phát Group đều thỏa mãn về vị trí, tiện ích cũng như pháp lý rõ ràng, sổ đỏ từng nền. Đơn cử như dự án Khu dân cư Tây Nam Center Golden Land ở Thủ Thừa – Long An.
Hằng ngày công ty đã nhận được rất nhiều cuộc gọi đến để đăng ký, đặt chỗ hay đặt cọc bởi sự thu hút của dự án.
Tây Nam Center Golden Land là vị trí đắc địa nằm ngay trung tâm hành chính. Tọa lạc ngay trung tâm huyện Thủ Thừa và được coi là mũi nhọn kinh tế giao thương giữa thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh Miền Đông và Miền Tây Nam Bộ. Khu dân cư Tây Nam Center Golden Land thừa hưởng lợi thế rất lớn từ làn sóng đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông mạnh mẽ của tỉnh Long An.
Những dự án giao thông huyết mạch được quy hoạch xây dựng giúp rút ngắn khoảng cách kết nối tới các khu trung tâm lõi đô thị hay các vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam thuận tiện hơn, tiêu biểu như: cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Trung lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành, quốc lộ 1, quốc lộ N2, quốc lộ 50, đường Vành đai 4 và đề án phát triển giao thông Đồng bằng sông Cửu Long của Bộ giao thông vận tải, chi tiết lập thêm 4 tuyến đường thuỷ để tàu lớn có thể lưu thông trong đó có tuyến Sài Gòn – Hà Tiên – Đồng Tháp Mười, dự án xây dựng cảng Phú Định sẽ là cú hích mạnh mẽ cho sự phát triển kinh tế – xã hội mà các dự án như đất nền khu dân cư Tây Nam Center Golden Land cũng gia tăng giá trị nhanh chóng.